广州“商改租”：从租赁层面注入活力 助推“租购并举”制度构建

　　7月16日，广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合发布了《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。

　　合富辉煌商业地产对广州“商改租”新政进行了权威解读。

　　顺应租赁市场发展趋势，广州成最早提出“商改租”的城市

　　住房租赁市场发展已是大势所趋，人们对租赁住房的需求日益增长，政府亦早在几年前开始着力发展住房租赁市场，无论从国务院再到全省以及各市，都陆续出台了相关助力发展住房租赁市场的实施意见。“租售同权”、‘’租购并举‘’等概念及相关实施意见越来越多被提及，受到广泛关注。

　　广州是最早允许“商改租”的城市，早在2017年7月17日，广州市政府办公厅印发的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》里面，就提出了“商改租”这一说法：“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，经规划行政主管部门批准改建后的住房，土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。”随后，上海、南京和佛山等地也发文允许“商改租”。

　　《指导意见》作出较为全面系统指引，大大提高了“商改租”的可操作性

　　7月16日下午，广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》（以下简称《指导意见》）的通知（穗规划资源字〔2018〕314号），进一步推动了“商改租”的实行及发展。此次《指导意见》给出了全面系统的一系列指导要求，从适用范围工作机制及原则，到工作要求及流程等，都有所提及。

　　合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，《指导意见》进一步明确了“商改租”该如何落地及进行，给出了细化条件，包括对权属问题、结构及消防安全、物业配套等的工作要求，再有是“商改租”需要走的工作流程等，都给出了较为明确的指引，大大提高了“商改租”的可操作性。

　　《指导意见》适用范围相对灵活，平衡居住和商务商业之间供求关系

　　此次《指导意见》专门对“商改租”的适用范围及类型提出了具体要求。其中“适用于已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房”，即表明写字楼、公寓或者商铺，这三类物业只要符合相关要求都可以进行“商改租”；”以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房”，表明改建部分须为整栋或者连片整体，不能将零散的商办物业进行改造。这样有利于对租赁住房进行统一监管。

　　《指导意见》特别提到：整体确权，性质不变。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记（只办理一个权属证）、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。这里主要是强调防止套用“商改租”的帽子改造成住房用途进行转让或销售等行为。

　　合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，这次”商改租”适用范围是相对灵活而又符合实际需求的。因为无论写字楼、公寓或者商铺都有可能及有必要进行”商改租”，例如有些板块或者综合体内，如果某部分的商办类供给过剩或者原规划不符合市场发展需求，都会导致难以消化，而改为租赁住房用途，既能平衡居住和商务商业之间供求关系，又能完善商圈板块的功能。

　　“商改租”与“租购同权”等租房保障措施一并发挥作用，完善“购租并举”制度

　　此次《指导意见》结合之前发布的多个租赁市场发展相关文件，广州目前已初步构筑一个较为完善的租赁市场发展体系。像之前提出了多项“租购同权”内容，对承租人和出租人的权利和义务都作出全面保障，多层面支持住房租赁消费需求。而“商改租”是作为确保租赁住房供应充足角度提出，与从土地供应一起成为租赁住房两个方面的供应端。

　　合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，如果说放开个人购买是激活了商办物业的销售市场，那么此次指导意见则是从租赁层面给商办物业注入活力。既可以为租赁市场发展提供房源供给，又可解决一部分难以消化的商办物业库存，使得物业用途能往更符合人们需求方向发展，构建更加完善房地产机制，更有效地推行“租购并举”住房制度。

　　“商改租”利于长租公寓发展，但预期不会出现“一窝蜂”改造热潮

　　合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，近年来长租公寓发展迅速，不少开发商旗下长租公寓品牌或者其他租赁运营机构，都着力寻找一些可改造的物业，此次《指导意见》可望加快长租公寓发展步伐。因为一般租赁需求较旺盛的区域板块，可整体进行租赁业务的住宅物业是较为稀缺的，而商办物业可供改造的选择相对较多。此前五羊新城就有相关案例，长租公寓运营品牌包租整栋商办物业进行改造后出租给个人，由于临近珠江新城，板块住房租赁需求旺盛，当时出租率亦相对较高。

　　还有就是开发商商办物业自持部分，部分经营困难或者原本地块自持比例较高的商业部分，都可以往“商改租”方向考虑。但若本来符合销售条件的商办物业，开发商则会从利润收益各方面角度，衡量租赁效益是否优于销售。而且很多硬件因素例如改造后物业的通风采光、消防结构、层高等影响居住安全及舒适性的问题都需要谨慎考虑。因此总体预期“商改租”落地之初，市场未必会出现“一窝蜂”大量改造情况。

　　至于在租金方面，由于预期“商改租”新增住房供应不会一下子上升，因此市场整体租金走势还是会维稳，只有租赁住房大量供应，明显供过于求的时候才会出现下调的可能。