刘昕：行稳致远，运营当先

　　中国租赁行业是大行业，存在了上千年的历史，而行业近几年才正式成为新晋“网红”。2016年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布后，各省市纷纷跟进出台相应的指导意见，相关试点工作也在积极开展。

　　意见明确规定，支持发展住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，同时鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，将其持有的房源向社会出租，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。

　　01遵循人口虹吸效应集中出击

　　近年来，公寓行业备受追捧，政策红利推动租赁行业参与者体系形成，市场形成以房企系、酒店系、中介系、创业系等多足鼎立态势。无论是集中式还是分散式长租公寓品牌，他们大多分布于一线城市或新一线城市，“长租公寓进驻城市的关键指标是城市人口净流入和城市收入水平，综合看下来，人口净流入排名前15的城市都有机会发展长租公寓，部分省会级城市也具备发展潜力。”刘昕先生表示。

　　人口流入必然带来租赁住房的需求，有市场便有发展机遇。据公开数据统计，2017年全国净流入人口排名前15的城市分别有：上海、北京、深圳、东莞、广州、天津、苏州、佛山、武汉等。人口已趋向于往新一线城市集中，这些城市依托良好的经济发展和城市建设，叠加积极的人口扩张政策，从而产生强大的人口吸引力。

　　刘昕先生说：“在明确进入城市后，公寓选址还应以交通便利度为主。”我国长租公寓客群以白领上班族为主，据《2018年中国城市通勤研究报告》显示，北京、上海、重庆平均通勤时间（单程）超50分钟，广州、深圳等城市平均通勤时间（单程）超40分钟，上班族“职住分离”已成常态，交通是租客考虑的首要因素，这自然也成为影响长租公寓选址的关键因素。但同时介于公寓行业的微利性质，刘昕先生还表示：“出于成本考虑，长租公寓选址应尽量避免选择临街高租金地段。”

　　02多方位尝试把握经营

　　近期公寓行业频频“暴雷”，万科公开声明收缩“万村计划”，朗诗剥离长租业务，然而“暴雷”不代表“停止”，面对行业转折点，企业们选择回归理性，琢磨经营之道。长租公寓行业内产品同质化严重，盈利模式单一，并不足以支撑其长久发展，故当下燃眉之急是解决经营问题。YOU+作为公寓行业较早的尝鲜者，一直致力于探寻行业最佳的运营模式。

　　早在2004年漂泊在异乡的刘洋、刘昕二人，对“家”这个话题进行了一次深刻的探讨，经过多年探寻，两人在2012年创立YOU+国际青年社区，创新提出社区经营理念，主打面向现代都市青年居住、生活、创业的社区产品，随后谨慎的进行规模扩张，截止2016年，YOU+在北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、大连等城市的项目将相继落地。如今，YOU+已成为中国最具影响力的公寓行业领导品牌之一。然而，YOU+从未停止尝试的脚步。据悉，YOU+正与韩国当地开发商协商进军韩国事宜。开拓韩国市场，这是YOU+在拓展非房租领域的盈利点，以及对自身品牌影响力塑造上的重要尝试。

　　2018年9月，住房城乡建设部与财政部共同印发了《政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》。YOU+率先响应国家号召，与广州城投住房租赁发展投资有限公司达成战略合作，共同规划广州萝岗和苑“优智生活服务示范区”项目，成为国企与民企首次合作的项目。此次，YOU+全面负责社群管理输出、社区氛围营造，拟将广州在建体量最大的公租房项目——萝岗和苑（1.8万套公租房）打造成一个城市创新创业青年们喜欢居住的社区，一个最具城市人才吸引力的生活服务示范区，一个公租房建设和运营管理的全国领先示范区。

　　刘昕先生表示，“未来YOU+会将自身多年来积累的社群运营经验，倾力投入到项目中来，告别传统租房的单一居住属性，使居住在社区的人真正感受到生活应有的温度。”

　　03让行业“见光”为行业“赋能”

　　YOU+并不止于自身品牌的进步，还以推动公寓行业的健康发展为己任，因此，联合创始人刘昕先生同时还担任广东省公寓管理协会会长一职，连同行业内多方力量，研究未来行业的挑战与应对策略。

　　广东公寓管理协会基本覆盖广东省公寓经营、上下游供应链、行业资讯培训、行业媒体及行业金融等最具影响力的品牌企业。“协会保持1~2次/月的会议频率，专注于行业标准规则讨论，如消防、建设、税收、治安等。”刘昕先生称，“近期，协会还积极筹备东莞和佛山分会的成立，并计划在今年底（11月份左右）举办一场大型会议，针对行业供应链、培训等进行讨论。”

　　“协会不仅要让行业‘见光’，还要为行业‘赋能’。整合行业资源，搭建行业生态圈，使行业在标准下运行，做出好的产品，与此同时，也将建立技术服务和人才培养平台，并搭建金融投资平台，以期加强社会联系，搭建与社会沟通的桥梁。”刘昕先生如是说。

　　近年来公寓行业进入发展快车道，借国家政策东风，品牌企业高歌猛进，而规模扩张后面临的却是经营窘境，行业参与者们纷纷踩急刹车，进入冷静思考，我们期待YOU+在尝试中负重前行，期待广东省公寓管理协会为行业提供更多的服务和引导，期待行业秩序建立，良性发展。