克而瑞租售王伟: 租赁住房行业发展现状及未来趋势预判

　　11月13日，2020中国住房租赁企业家领袖峰会·白云山论坛在广州举行。 易居企业集团·克而瑞租售事业部总经理王伟出席会议并发表题为《租赁住房行业发展现状及未来趋势预判》的主旨演讲。
　　
　　以下是演讲内容节选。
　　
　　2020年是非同寻常的一年，年初经历了国内的疫情，4月份国内疫情稳定以后，全球的疫情爆发了。住房租赁相关从业人员在今年面临很大的从业挑战，行业也面临新形势——经济增速放缓，投资回报率降低。未来，低利率将是长期趋势；无风险利率下降将带动资产收益率走低。与此同时，资产增值速度变慢，运营的重要性在提升。
　　
　　行业现状方面，政策监管趋严，市场向着规范化、完善化、更健康的方向发展。其中，“租售并举”仍是行业发展最强基本面。各地从围绕加强住房租赁金融业务监管，针对“高进低出”“长收短付”、租赁合同网签及备案、建立企业信用评级等方面完善市场监管体系。此外，各地方政府在严格监管的同时，也在积极扶持真正做租赁住房的企业发展。
　　
　　10月份，全国 55城量价齐跌，近3个月连续呈现下跌趋势，租金平均价格为30.70元/平米/月，环比下跌0.6%，个人房源新增供应624151间，环比下跌25.03%，租赁市场逐渐转向淡季，市场恢复不及预期。整体来看，行业面临的市场压力是非常大的，租金预期和租金带来的收益是降低的。
　　
　　从租赁吸引力的角度来看，城市质地的不同导致租赁市场差异性较大。2020年全国城市租赁吸引力排行榜上，上海、深圳、北京、杭州、广州位列前五。
　　
　　此外，人口流入仍是城市租赁的第一推动要素。一线城市整体指标均好性较高，城市经济活力充沛、租赁市场活跃度高，综合实力排名稳居前列；新一线城市在城市配套完善度迅速提升，择业理想度方面相对优势提升，未来有望成为新一代“城市移民”的首选。
　　
　　从各城市推出租赁用地的规模和区域分布来看，大多数符合城市产业布局和发展需求，租赁住房在各类城市产业经济升级的过程中更多承担着解决各类人才居住配套的作用，如金融、科技、先进制造类企业的引入和落地，以解决城市发展中的职住平衡问题。
　　
　　租赁人群方面，千禧一代正推迟结婚和生育时间，导致购房时间延后，年轻人愿意花更长时间租房。此外，90后群体接受租房结婚的比例达到5-7成，年轻人租房意愿和需求大幅提升，这也将提升租赁人口占比和规模。
　　
　　另一方面，中国已进入老龄化阶段，养老需求逐渐增加。专业化养老公寓的需求随着老龄化的提升而增加。与此同时，国内500强企业越来越多，这些企业往往会把自己的企业选址放在城市新区，由此带来了大量的人口迁移和住房租赁的需求提升。加之，随着第三产业占比不断提升，以劳动密集型为主的新型制造业与生活服务业从业人员即蓝领群体规模不断增长，存在大量的员工租赁需求。
　　
　　除此以外，市场还存在其他多元化的租赁需求，通常为阶段性或过渡性需求，租赁的目标属性较强，对房屋有一定特殊的需求，比如基于学区房方便就读的租赁，考研及留学培训，医院陪护、公司外派、候鸟型、过渡型等各类租赁。
　　
　　说到未来趋势，我们总结为三点。
　　
　　第一，城市群的发展，给两类城市带来租赁发展的新机会，一类是中心型城市，一类是产业驱动型城市。中心型城市对于周边城市人口有虹吸力量，租赁需求保持旺盛。产业型城市由于产业导入，带来新的租赁需求。
　　
　　第二，企业方向由重规模转向强运营，模式更清晰。在行业增速放缓的背景下，企业结合自身的优势、资源和规模，开始转向不同的模式方向。其中，房企向“重”，运营商向“轻”。竞争格局上，行业增速放缓，成长分化，梯队差距拉大。
　　
　　第三，行业有望重新定位，资产运营有望迎来发展机会。其中包含三个观点：观点一，行业有望重新定位，租赁需求细分化，泛租赁类存量资产存在被激活的机会。
　　
　　观点二，市场下行周期，困境资产价值低估，存在投资机会。
　　
　　观点三，新形势下，企业需要从多渠道挖掘合作的机会。如政府园区的招商、房企存量资源、土地市场机会、同业转让或存量转性等。