住宅项目规范 （征求意见稿）

住宅项目规范

（征求意见稿）

 

 

 

 

 

 

目  次

1  总则 1

2  基本规定 2

2.1 功能要求 2

2.2 性能要求 2

2.3 验收交付 5

2.4 使用维护 5

3  布局与配套 6

3.1 用地与建筑 6

3.2 场地 7

3.3 配套设施 8

4  建筑空间 9

4.1 户内空间 9

4.2 公共空间 10

5  结构与地基 12

5.1 上部结构 12

5.2 地基基础 12

6  室内环境 13

6.1 声环境 13

6.2 光环境 13

6.3 热环境 13

7  建筑设备 14

7.1 给水排水 14

7.2 供暖、通风和空调 14

7.3 燃气 15

7.4 电气 16

7.5 电梯 17

附：起草说明 19

 

1  总则

1.0.1 为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施，制定本规范。

1.0.2 住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。

1.0.3 本规范是住宅项目建设、使用和维护过程中技术和管理的基本要求。当工程中采用的设计方法、材料、构件、技术措施、施工质量控制与验收内容及方法等与本规范的规定不一致时，但经合规性判定后符合本规范第二章的规定时，应允许使用。

1.0.4 住宅项目的建设、使用和维护，除应遵守本规范外，尚应符合现行有关国家工程建设规范的规定。

 

2  基本规定

2.1 功能要求

2.1.1 住宅项目选址应保障安全，并应符合下列规定：

1 不得在有滑坡、泥石流、山洪等自然灾害威胁的地段进行建设；

2 与危险化学品及易燃易爆品等危险源的距离，应满足有关安全规定；

3 存在噪声污染、光污染的地段，应采取相应的降低噪声污染和光污染的防护措施；

4 土壤存在污染的地段，必须采取有效措施进行无害化处理，并达到居住用地土壤环境质量的要求。

2.1.2 住宅应具有卧室、起居室、厨房和卫生间等基本功能空间，内部空间尺度与构造应满足居住者活动的需要，并应保障居住者安全。

2.1.3 住宅建筑应满足居民用水、用电、通风、炊事等基本生活的要求。

2.1.4 严寒地区和寒冷地区的住宅建筑应设供暖设施。

2.1.5 住宅建筑项目应配置附属道路、绿地，并具备商业服务、便民服务等配套设施。住宅建筑布局应保障日照标准。

2.1.6 住宅建筑应对用水、用电、用气进行分户计量。

2.1.7 农村住宅建筑应根据需要设置农机具、农作物储藏等基本功能空间。

2.2 性能要求

2.2.1 住宅建筑设计工作年限应符合表2.2.1的规定。

表2.2.1 住宅建筑的设计工作年限

 

2.2.2 住宅照明标准值应符合表2.2.2的规定。

表2.2.2 住宅照明标准值

注：*指混合照明照度。

2.2.3 住宅建筑室内空气污染物的浓度不应大于表2.2.3的规定。

表2.2.3 住宅建筑室内空气品质参数限值

2.2.4 生活给水系统和生活热水系统的水质、管道直饮水系统的水质和生活杂用水系统的水质均应符合使用要求。

2.2.5 设置集中供暖系统的住宅，冬季室内供暖温度不应低于表2.2.5的规定。

表2.2.5 供暖住宅的冬季室内供暖温度

2.2.6 标准工况下，典型新建住宅建筑供暖与空调设计平均能耗指标应符合表2.2.6中的规定。

表2.2.6 住宅建筑设计平均能耗

注：1 标准工况见国家工程建设规范《建筑节能与可再生能源利用通用规范》；

2 设计能耗为1m³天然气=7.131kWh电，1kg原煤=2.928kWh电换算为建筑的耗电量。

2.2.7 住宅供气压力的波动不得影响燃气燃烧器具的正常燃烧，室内天然气管道的供气压力不应高于0.2MPa。

2.2.8 住宅建筑用电负荷的分级应符合表2.2.8的规定。

表2.2.8 住宅建筑主要用电负荷分级

2.3 验收交付

2.3.1 城镇住宅工程竣工验收前，应对下列项目进行分户验收：

1 住宅室内空间尺寸；

2 地面、墙面和顶棚面层质量；

3 门窗、护栏安装质量；

4 室内防水工程质量；

5 给排水系统安装质量；

6 室内电气工程安装质量等。

2.3.2 城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合下列规定：

1 户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；

2 供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；

3 消防设施应完好，消防通道应畅通。

2.4 使用维护

2.4.1 用户不应在楼面上堆放影响楼盖安全的重物。

2.4.2 严禁未经设计审核和有关部门批准擅自改动承重结构、主要使用功能或建筑外观。

2.4.3 用户不应拆改公共用途的水、暖、电、燃气等配套设施。

2.4.4 用户不应自行拆改或占用公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、外墙面、屋面等住宅的共用部位。

2.4.5 不应擅自改变居住区内规划配套建设的公共建筑和共用设施的用途。

2.4.6 住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

 

3  布局与配套

3.1 用地与建筑

3.1.1 居住街坊用地与建筑控制指标应符合表3.1.1-1的规定；采用低层或多层高密度布局方式的居住街坊，用地与建筑控制指标应符合表3.1.1-2的规定。

表3.1.1-1 居住街坊用地与建筑控制指标

 

表3.1.1-2 低层或多层高密度居住街坊用地与建筑控制指标

3.1.2 城镇住宅建筑的间距应符合表3.1.2对住宅建筑日照标准的规定；对于特定情况，尚应符合下列规定：

1 在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低，但既有住宅建筑进行无障碍改造、加装电梯除外；

2 旧区改建项目内，新建住宅建筑日照标准不应低于大寒日日照时数1h，且不应降低周边住宅、幼儿园等既有建筑的日照标准；当周边既有建筑原本不满足相关日照标准时，不应再降低其原有的日照水平。

表3.1.2 住宅建筑日照标准

建筑气候区划	Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区		Ⅳ气候区		Ⅴ、Ⅵ气候区
城区或镇区常住人口 （万人）	≥50	＜50	≥50	＜50	无限定
日照标准日	大寒日			冬至日
日照时数(h)	≥2	≥3		≥1
有效日照时间带 (当地真太阳时)	8时~16时			9时~15时
计算起点	底层窗台面

注：底层窗台面是指距室内地坪0.9m高的外墙位置。

3.1.3 新建农村住宅建筑与相邻建筑应采取可靠的防火措施。

3.2 场地

3.2.1 居住街坊内应规划设置集中绿地，并应符合下列规定：

1 新区建设项目集中绿地面积不应少于0.50m²/人；旧区改建项目集中绿地面积不应少于0.35m²/人；

2 宽度不应小于8m；

3 在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不应少于1/3，其中应设老年人、儿童活动场地。

3.2.2 居住街坊内应配建附属道路，并应与住宅建筑单元出入口及城市道路或镇区道路系统相联通。

3.2.3 居住街坊的附属道路与老年人、儿童活动场地应形成完整的无障碍步行系统，并应与城市及镇区道路的步行系统无障碍衔接。

3.2.4 城镇住宅室外场地地面设计坡度不应小于0.2％；当自然坡度大于8.0%时，应采用台地式布局方式，并应符合下列规定：

1 台地之间应设护坡或挡土墙等支挡结构；

2 相邻台地高差大于1.5m时，其上缘与建筑物的水平净距不应小于3.0m，下缘与建筑物的水平净距不应小于2.0m。

3.2.5 城镇住宅建筑高度大于10m时，外墙面至道路边缘的最小距离，应符合表3.2.5的规定。

表3.2.5 城镇住宅建筑外墙面至道路边缘的最小距离

建筑物朝向	出入口设置	城市道路（m）	附属道路（m）
面向道路	无	3.0	2.0
	有	5.0	2.5
山墙面向道路	不限	2.0	1.5

注：1 城市道路的边缘指道路红线；

2 附属道路的边缘指路面边线。

3.2.6 住宅室外场地高程设计应有利于合理组织排水，并满足住宅建筑防洪排涝的要求。

3.3 配套设施

3.3.1 城镇住宅项目应根据居住人口规模及设施服务半径配套建设相应的生活服务设施。

3.3.2 居住街坊应配套建设物业管理与服务用房、儿童与老年人活动场地、便利店、生活垃圾收集点等生活必须的便民服务设施。

3.3.3 城镇住宅项目应配建非机动车与机动车停车场所，并应符合下列要求：

1 非机动车停车场所应位置合理、方便使用和管理；

2 机动车停车场所应设无障碍车位，且不应少于总车位的0.5%；

3 机动车停车场所应具备新能源汽车充电设施安装条件。

4  建筑空间

4.1 户内空间

4.1.1 套型的使用面积应符合下列规定：

1 由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30m²；

2 由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于22m²。

4.1.2 卧室的使用面积应符合下列规定：

1 双人卧室使用面积不应小于9m²；

2 单人卧室使用面积不应小于5m²；

3 兼起居的卧室使用面积不应小于12m²。

4.1.3 起居室使用面积不应小于10m²。

4.1.4 厨房的使用面积不应小于3.5m²。

4.1.5 每套住宅应至少配置便器、洗浴器、洗面器三件卫生设备。当三件卫生器具集中设置在同一卫生间时，其使用面积不应小于2.2m²。

4.1.6 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。

4.1.7 卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.50m，局部净高不应低于2.10m，局部净高的面积不应大于室内使用面积的1/3。住宅利用坡屋顶内空间作卧室、起居室时，室内净高不低于2.10m的使用面积不应小于室内使用面积的1/2。

4.1.8 卧室、起居室、厨房不应布置在地下室；当布置在半地下室时，应符合本规范对采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护等相关规定。

4.1.9 厨房应设洗涤池、案台、灶具、排油烟机等设施或为灶具、排油烟机预留安装位置。

4.1.10 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层。

4.1.11 卫生间的楼地面应设置防水层，墙面和顶棚应设置防潮层，卫生间门口应有阻止积水外溢的措施。

4.1.12 卫生间的布置应符合下列规定：

1 起居室在套内入口层时，该层应至少设有1间配置便器和洗面器的卫生间；

2 卫生间便器和洗浴器旁应安装扶手或预留安装条件；

3 布置便器的卫生间的门不应直接开在厨房内。

4.1.13 每套住宅应有放置洗衣机的位置及条件。

4.1.14 厨房、卫生间、阳台和户门的门槛高度及同层相邻空间地面的高差不应大于15mm。

4.1.15 套内入口处过道净宽不应小于1.20m；通往卧室、起居室的过道净宽不应小于1.00m；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m。

4.1.16 户门应采用具备防盗、隔音功能的防护门。

4.1.17 套内楼梯设置应符合下列规定：

1 当楼梯一侧靠墙时，楼梯梯段净宽不应小于0.75m；

2 当楼梯两侧均靠墙时，楼梯梯段净宽不应小于0.90m，并应在其中一侧墙面设置扶手；

3 楼梯的踏步宽度不应小于0.22m，高度不应大于0.20m，扇形踏步转角距内侧扶手中心0.25m处的宽度不应小于0.22m。

4.1.18 设有阳台时，阳台应符合下列规定：

1 应设晾、晒衣服设施，且顶层阳台应设雨罩；

2 六层及六层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m，七层及七层以上住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。阳台栏杆应有防护措施。防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m；

3 开敞式或设置洗衣机的阳台地面应有防水措施；

4 各套住宅之间毗邻的阳台应设分户隔板。

4.1.19 窗外没有阳台或平台，且窗台距楼地面的净高低于0.90m时，应设防护设施。

4.1.20 向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门开启。

4.1.21 农村住宅采用室外厨房时，应布置在常年主导风向的下风向或侧风向，并应设有屋盖。当厨房采用燃煤和燃柴时，应设燃料存放空间，且存放空间距燃煤、燃柴灶炉不应小于1.0m。

4.1.22 每户农村住宅均应设室内卫生间或室外厕所，并应符合下列规定：

1 采用室内卫生间时，应为独用空间；

2 采用室外厕所时，应有防风雨、遮挡视线的围护措施；

3 采用旱厕时，不应对周围环境造成污染，并应防止污染地下水。

4.2 公共空间

4.2.1 走廊和公共部位通道应符合下列规定：

1 走廊和公共部位通道的净宽不应小于1.20m，局部净高不应低于2.00m；

2 设置封闭外廊时，应设可开启的窗扇；

3 走廊、通道内台阶和门槛等高差处应设置轮椅坡道；改造工程走廊、通道内台阶等高差处无法设置轮椅坡道时，应在台阶旁设置扶手。

4.2.2 电梯不应紧邻卧室布置。当受条件限制，电梯不得不紧邻兼起居的卧室布置时，应采取隔声和减振措施。

4.2.3 公共楼梯的设置应符合下列规定：

1 建筑高度不超过18m时，公共楼梯的梯段净宽不应小于1.00m；建筑高度超过18m时，公共楼梯的梯段净宽不应小于1.10m；

2 公共楼梯踏步宽度不应小于0.26m，踏步高度不应大于0.175m，且同一个楼梯梯段踏步的宽度和高度应一致，不应采用螺旋楼梯或弧形楼梯；

3 楼梯扶手高度不应小于0.90m；当楼梯水平段栏杆长度大于0.50m时，其扶手高度不应小于1.10m。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0.11m。

4.2.4 公共出入口设置应符合下列规定：

1 每个居住单元应至少有1处公共出入口符合无障碍设计要求；

2 公共出入口门洞口宽度不应小于1.20m；

3 出入口平台上方应设置雨篷；

4 公共出入口台阶高度超过0.70m并侧面临空时，应设防护设施，且防护设施净高不应低于1.10m；

5 公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时，应采取防止物体坠落伤人的安全措施。

4.2.5 居住街坊用地人行出入口、附属人行道路、集中和宅旁绿地道路和有活动设施的场地、配套便民服务设施出入口和住宅单元出入口应符合无障碍要求。

4.2.6 居住街坊配套便民服务设施的建筑内部空间的通道、楼电梯、公共卫生间和接待设施应设置符合无障碍功能要求的设施。

4.2.7 住宅电梯门洞、轿厢门开启净宽度和呼叫按钮，楼梯踏面材料应符合无障碍功能要求。

4.2.8 阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设防护栏杆。

4.2.9 住宅应配套设置信报箱。

4.2.10 住宅设置地下和半地下机动和非机动车库时，应符合下列规定：

1 车库出入口处应采取防止室外地面雨水回灌的措施；

2 机动车和非机动车库的车道局部净高不应低于2.20m。车位局部净高不应低于2.00m。

4.2.11 下列设施不应设在住宅套内，应设在住宅共用空间内：

1 公共功能的管道，包括给水总立管、消防立管、雨水立管、采暖（空调）供回水总立管和配电和弱电干线（管）等（设置在开敞式阳台的雨水立管除外）；

2 公共的管道阀门、电气设备及用于总体调节和检修的部件（户内排水立管检修口除外）；

3 采暖管沟和电缆沟的检查孔；

4 燃气引入管阀门。

5  结构与地基

5.1 上部结构

5.1.1 住宅建筑结构的安全等级不应低于二级。

5.1.2 住宅建筑结构必须进行抗震设计，且抗震设防类别不应低于丙类。住宅建筑不应采用严重不规则的设计方案。

5.1.3 住宅建筑结构材料应具有规定的力学性能、工艺性能和耐久性能，并符合节约资源和保护环境的原则。

5.1.4 住宅建筑结构应能承受在建造和正常使用过程中可能发生的各种作用和环境影响。在结构设计工作年限内，住宅建筑结构和结构构件必须满足安全性、适用性和耐久性要求。

5.1.5 住宅建筑应避免因局部破坏而导致整个结构丧失承载能力和稳定性。

5.1.6 农村住宅建筑设有小型生产或粮食储备等用房时，应考虑实际荷载、使用环境对住宅建筑结构安全性和耐久性的影响，并采取措施满足结构承载力和稳定性要求。

5.2 地基基础

5.2.1 住宅建筑的地基基础应满足承载力和稳定性要求，地基变形应保证住宅建筑的结构安全和正常使用。

5.2.2 与住宅建筑邻近的永久性边坡的设计工作年限，不应低于受其影响的住宅建筑的结构设计工作年限。

5.2.3 在多年冻土地区建设住宅建筑时，应对地基进行静力计算和热工计算，并应符合下列规定：

1 地基的静力计算应包括承载力计算、变形计算和稳定性计算。确定冻土地基承载力时，应计入地基土的温度影响；

2 地基的热工计算应包括地温特征值计算、地基冻结深度计算、地基融化深度计算等。

6  室内环境

6.1 声环境

6.1.1 住宅卧室、起居室内噪声级应符合下列规定：

1 昼间卧室内的等效连续A声级不应大于45dB；

2 夜间卧室内的等效连续A声级不应大于37dB。

6.1.2 楼板的计权标准化撞击声压级不应大于75dB。

6.2 光环境

6.2.1 每套住宅获得冬季日照的居住空间不应少于1个。

6.2.2 住宅的卧室、起居室、厨房应有直接采光。

6.2.3 住宅的卧室、起居室照明色温不应高于4000K。

6.3 热环境

6.3.1 供暖住宅建筑的外墙、屋面、地面不应出现表面结露和内部冷凝。

6.3.2 夏季自然通风情况下，住宅建筑的外墙、屋面内表面温度不应高于室外空气温度的最高值。

6.3.3 卧室、起居室、厨房应有自然通风。采用自然通风的房间，其直接或间接自然通风开口面积应符合下列规定：

1 卧室、起居室的直接自然通风开口面积不应小于该房间地板面积的5%；当采用自然通风的房间外设置封闭阳台时，阳台的自然通风开口面积不应小于采用自然通风的房间和阳台地板面积总和的5%；

2 厨房的自然通风开口面积不应小于该房间地板面积的10%，并不应小于0.60m²。当厨房外设置阳台时，阳台的自然通风开口面积不应小于厨房和阳台地板面积总和的10%，并不应小于0.6m²。

7  建筑设备

7.1 给水排水

7.1.1 城镇住宅生活给水系统应充分利用城镇给水管网的水压直接供水。

7.1.2 农村住宅在城镇给水服务半径内时，生活给水系统应采用城镇给水管网供水；当生活给水系统无法采用城镇管网延伸供水时，应符合下列规定：

1 具备水源条件时，人口居住集中的村庄，应采用集中供水方式；

2 散户应建井、池、窖等单户或联户供水；

3 农村自备水源的供水管道不得直接与公用给水管网连接。

7.1.3 住宅用水点的给水压力不应小于用水器具要求的最低压力；入户管的给水压力不应大于0.35MPa。

7.1.4 住宅厨房和卫生间的排水立管应分别设置。

7.1.5 排水管道不应穿越卧室。

7.1.6 住宅设有淋浴器和洗衣机的部位应设地漏或排水设施，其水封深度不应小于50mm；洗衣机废水不应排入雨水排水系统。

7.1.7 住宅地下室、半地下室中卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接。

7.1.8 住宅建筑采用太阳能热水系统时，应符合下列规定：

1 太阳能热水系统应与建筑主体结构连接牢固；

2 应设置防水、密封和排水构造措施；

3 不得破坏住宅建筑屋面防水层及附属设施。

7.1.9 住宅建筑的生活污水应达标排放。

7.2 供暖、通风和空调

7.2.1 住宅集中供暖系统应以热水为热媒，并应有可靠的水质保证措施。

7.2.2 供暖系统有冻结危险的部位应采取可靠的防冻措施。

7.2.3 供暖系统应有热膨胀补偿措施。

7.2.4 除有余热废热可利用或热泵项目外，夏热冬冷地区的住宅建筑不应采用集中供暖系统。对于确实需要采用集中供暖系统的住宅建筑，应进行专项技术经济分析。

7.2.5 除电力充足和供电政策支持外，严寒地区和寒冷地区的住宅内不应采用直接电热采暖。

7.2.6 当采用竖向通风道时，应采取防止支管回流和竖井泄漏的措施。

7.2.7 住宅设有空调系统时，应设分室或分户温度控制设施。

7.2.8 无外窗的住宅暗卫生间，应设通风设施，通风设施应防止回流。

7.2.9 分体式空气调节器(含风管机、多联机)室外机的安装应符合下列规定：

1 应为室外机安装和维护提供安全和方便操作的条件；

2 室外机应安装牢固，并采取设空调平台等防止坠落或坠落伤人的措施；

3 应能通畅地向室外排放空气和自室外吸入空气；排出空气与吸入空气之间不应发生明显的气流短路；

4 室外机位的格栅应保障空调有效散热，应组织好冷凝水的排放，并采取防雨水倒灌及外墙防潮的构造措施；

5 对周围环境不应造成热污染和噪声污染。

7.3 燃气

7.3.1 燃气管道不应敷设在住宅建筑卧室、暖气沟、进风道、排烟道、垃圾道和电梯井等内。除了专为设在卫生间内燃气热水器供气的表后支管外，其他燃气管道不得进入卫生间。

7.3.2 燃气管道敷设在地下室、半地下室内时，应设通风、燃气泄漏报警或管道检漏等安全设施。

7.3.3 使用燃气的住宅厨房应符合下列规定：

1 厨房与卧室、卫生间等应有隔墙；

2 厨房应有能自然通风的条件；

3 应有满足燃气灶具安装、操作、检修和安全使用要求的位置和空间；

4 放置燃气灶具的灶台应采用不燃烧材料或难燃材料，当采用难燃材料时，应采取防火隔热措施。

7.3.4 使用燃气的住宅，应至少按每套内设置1个双眼灶和1个燃气热水器配置供气设施。

7.3.5 设置燃气热水器或燃气采暖热水炉的房间应符合下列规定：

1 应有满足安装、操作、检修和安全使用要求的位置和空间；并应设专用烟道将烟气排至室外或在外墙上留有通往室外的孔洞；

2 房间的净高不应低于2.2m，且不应与卧室、起居室等居住房间连通；并应有自然通风或强制排风措施；

3 安装的墙面或地面应能承受所安装燃气热水器或燃气采暖热水炉的荷载，并应为不燃材料或难燃材料，且当安装在难燃材料构成的墙壁或地板上时，应采取有效的防火隔热措施；

4 安装燃气采暖热水炉的房间地面的最低点应设地漏，地漏及连接的排水管道应能满足排放高温热水及酸性水的要求；

5 应有燃气热水器或燃气采暖热水炉专用的电源插座。

7.3.6 燃气燃烧器具的烟气应通过烟道排至室外，并应符合下列规定：

1 当多台设备合用1个竖向烟道排放烟气时，烟道的构造应有良好的防倒烟和防串烟功能；

2 水平烟道不应通过卧室；

3 排烟口的出口不应对着相邻建筑物的门窗洞口，并应采取防风措施；

4 燃气燃烧器具的排气筒、排气管应保持畅通，排烟口应设在烟气容易扩散的部位，且应远离室外空调新风口；排出的烟气不应窜入或回流至住宅建筑和相邻建筑物内。

7.3.7 排油烟机不应与燃气热水器或燃气采暖热水炉排烟合用1个烟道。

7.3.8 以煤、薪柴、沼气等为燃料的户式供暖农村住宅，以及以煤、薪柴为燃料的农村住宅厨房，应设烟囱，且上下层或毗连房间合用1个烟囱时，应采取防止串烟的措施。燃气燃烧器具不应与使用固体燃料的设备共用1个烟道或1套排烟设施。

7.4 电气

7.4.1 每套住宅设置的家居配电箱不应少于1个，家居配电箱的设置应符合下列规定：

1 家居配电箱底距离地面高度不应低于1.6m；

2 家居配电箱进线应采用铜芯线缆。且对于建筑面积小于或等于60m²且为一居室的住户，家居配电箱的铜芯进线线缆的横截面积不应小于6mm²；对于建筑面积大于60m²的住户，家居配电箱的铜芯进线线缆的横截面积不应小于10mm²；

3 家居配电箱应装设同时断开相线和中性线并具有隔离功能的电源进线开关电器。供电回路应装设短路和过负荷保护电器，电源插座回路均应装设剩余电流动作保护器。

7.4.2 住宅家居配电箱套内供电回路配置应符合下列规定：

1 每套住宅设置的照明回路不应少于1个；

2 装有空调的每套住宅设置的空调电源插座回路不应少于1个；

3 厨房设置的电源插座回路不应少于1个；

4 装有电热水器等设备的卫生间设置的电源插座回路不应少于1个；

5 除厨房、卫生间外，其他功能用房设置的电源插座回路不应少于1个。

7.4.3 每套住宅电源插座的设置要求和数量应符合表7.4.3的规定。所有插座均应采用安全型插座。

表7.4.3 每套住宅电源插座的设置要求及数量

注：表中序号1-4设置的电源插座数量不包括序号5专用设备所需的电源插座数量。

7.4.4 住宅建筑公共部位的照明应采用高效光源、高效灯具和节能控制措施。当应急照明采用节能自熄开关时，应采取应急/消防时应急点亮的措施。

7.4.5 建筑高度大于54m的住宅建筑和年预计雷击次数大于0.25的住宅建筑，应按不低于第二类防雷建筑物采取相应的防雷措施。其他在可能发生地闪电地区的住宅建筑，应按不低于第三类防雷建筑物采取相应的防雷措施。

7.4.6 每栋住宅建筑应做总等电位联结。装有浴盆或淋浴的卫生间及厨房应做局部等电位联结。

7.4.7 每套住宅应设不少于1个家居配线箱，家居配线箱的设置应符合下列规定：

1 每套住宅应设信息网络系统，并应采用光纤到家居配线箱的方式建设；

2 每套住宅应设有线电视系统，每套住宅的电视插座不应少于1个；

3 信息设施系统的线路应预埋到住宅套内；

4 家居配线箱的进线管不应少于2根，有源家居配线箱应配置供电电源。

7.4.8 当发生火警时，疏散通道上和出入口处的门禁应能集中解锁或能从内部手动解锁。设有安防视频监控系统和火灾自动报警系统的住宅建筑或住宅小区时，应设安防监控中心和消防控制室。

7.4.9 农村住宅建筑的防雷和接地保护应符合下列规定：

1 多层农村住宅建筑屋顶的天线、金属烟囱、金属构筑物应与屋顶接闪带（网）可靠连接且通过专用接地线与大地进行连接；

2 电源进户处应设重复接地，接地电阻值不应大于10Ω；

3 多层农村住宅建筑地面层应做防雷等电位。

7.5 电梯

7.5.1 新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定：

1 四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m，轿厢门净宽不应小于0.90m；

2 十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台；

3 新建住宅建筑电梯的载重量不应小于800kg。

7.5.2 既有住宅建筑加装电梯的载重量不应小于300kg，轿厢门净宽度不应小于0.80m。

7.5.3 电梯井应独立设置，并不应敷设与电梯无关的电缆、电线等。电梯井井壁上除开设电梯门洞和通气孔洞外，不应开设其他洞口。

 

附：起草说明

一、起草单位

中国建筑科学研究院有限公司、中国建筑设计院有限公司、中国城市规划设计研究院、建研科技股份有限公司、中国建筑标准设计研究院、中国市政工程华北设计研究总院、中国建筑技术集团有限公司、龙信建设集团有限公司、中国中建设计集团有限公司、西安建筑科技大学、重庆大学、黑龙江省寒地建筑科学研究院、上海建工集团、北京建筑大学

二、术语

1. 卧室

供居住者睡眠、休息的空间。

2. 起居室

供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。

3. 厨房

供居住者进行炊事活动的空间。

4. 卫生间

供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。

5. 走廊

住宅套外使用的水平交通空间。

6. 使用面积

房间实际能使用的面积。

7. 集中供暖

热源和散热设备分别设置，用热媒管道相连接，由热源向多个热用户供给热量的供暖系统，又称为集中供暖系统。

8. 居住街坊

最小规模的居住区（2hm²~4hm²住宅用地），指城镇住宅建筑相对集中布局、由城市道路围合并配建有便民服务设施的居住地区。

9. 层高

上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

10. 套型

按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。

11. 厕所

供居住者进行便溺的空间。

12. 室内净高

楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

13. 地下室

房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

14. 半地下室

房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

15. 阳台

附设于建筑物外墙设有栏杆或栏板，可供人活动的空间。

16. 过道

住宅套内使用的水平交通空间。

17. 平台

供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。在屋顶部分称为屋顶平台。

18. 住宅单元

由多套住宅组成的建筑部分，该部分内的住户可通过共用楼梯和安全出口进行疏散。

19. 居住空间

指卧室、起居室的使用空间。

20. 燃气采暖热水炉

用于居民自家独立取暖，通常以热水为热媒的重力循环形式采暖的设备。

21. 烟囱

用于排放地锅灶、炉灶、火炕或燃气采暖热水炉等设备排出烟气的部件。

三、条文说明

1  总则

1.0.1 本条阐述规范的目标/制定目的。

为贯彻执行国家技术经济政策，推进建筑业持续健康发展，落实住房城乡建设部深化工程建设标准体制改革的精神，抓好强制性标准改革重点工作任务，加快制定全文强制性工程建设规范，逐步取代现行标准中分散的强制性条文，本规范以住宅项目作为一个完整的对象，在现有《工程建设标准强制性条文》和有关标准规范的基础上，提出了住宅的规划布局、功能、性能和关键技术措施等强制性要求。

本条提出了规范的目标，是提供全国统一的控制性底线标准要求，以实现住宅安全、适用、宜居、绿色和耐久等目标。

1.0.2 本规范的制定是对住宅项目的强制性要求，适用于住宅项目的建设、使用和维护。

1.0.3 我国住宅产业发展迅速，包括设计方法、检测方法、新材料的应用、预制构件、施工方法和工艺等，为鼓励创新同时也要保证工程的安全，对于相关规范中没有规定的技术，必须由建设、勘察、设计、施工、监理等责任单位及有关专家依据研究成果、验证数据和国内外实践经验等，对所采用的技术措施进行充分论证评估，证明能够达到安全可靠、节约环保，并对论证评估结果负责。论证评估结果实施前，建设单位应报工程项目所在地行业行政主管部门备案。可经论证评估后满足要求时，应允许使用。

1.0.4 本条阐述本规范与国家有关工程建设规范的关系。

根据国家工程建设规范体系的规划和分工，国家工程建设规范分为工程项目规范和通用规范。工程项目规范规定工程项目的功能、性能要求及专用技术措施；通用技术规范针对工程项目的性能要求，规定可认定为满足性能要求的通用技术措施。两类规范共同构成国家工程建设规范体系。

本规范属于住房城乡建设领域国家工程建设规范体系中的工程项目规范，主要规定了住宅项目选址、布局、功能、性能，以及满足功能性能要求的关键技术措施。具体内容包括了住宅全生命周期必须满足的技术要求和管理要求。本规范涉及相关通用技术措施，尚应符合国家有关工程建设规范的规定。

2  基本规定

2.1 功能要求

2.1.1 本条明确了住宅规划选址必须遵守的安全性原则。

住宅选址的安全性、适宜性规定是居民安居生活的基本保障。

1 山洪灾害和滑坡、泥石流灾害是我国自然灾害造成人员伤亡的重要灾种，发生频率十分频繁，每年都会造成大量人员伤亡和财产损失。住宅项目应避开有上述自然灾害威胁的地段进行建设。

2 危险化学品及易燃易爆品等危险源是城市的重要危险源，一旦发生事故，影响范围广、居民受灾程度严重。因此住宅项目与周围的危险化学品及易燃易爆品等危险源，必须保持一定的距离并符合国家对该类危险源安全距离的有关规定，可设置绿化隔离带确保居民安全。

3 噪声和光污染会对人的听觉系统、视觉系统和身体健康产生不良影响，降低居民的居住舒适度。临近交通干线或其他已知固定设备产生的噪声超标、公共活动场所某些时段产生的噪声、建筑玻璃幕墙日间产生的强反射光或夜景照明对住宅产生的强光，都可能影响居民休息、干扰居民正常生活。因此，建筑的规划布局应采取相应的措施加以防护或隔离，降低噪声和光污染对居民产生的不利影响。如尽可能将商业、停车楼等对噪声和光污染不敏感的建筑邻靠噪声源、遮挡光污染，可采用设置土坡绿化、种植大型乔木等隔离措施，降低噪声和光污染对住宅建筑的不利影响。

4 依据环境保护部《污染地块土壤环境管理办法（试行）》有关要求，在有可能被污染的建设用地上规划建设住宅项目时，如原二类以上工业用地改变为居住用地时，需对该建设用地的土壤污染情况进行环境质量评价，土壤环境调查与风险评估确定为污染地段的，必须有针对性地采取有效措施进行无害化治理和修复，在符合居住用地土壤环境质量要求的前提下，才可以规划建设住宅项目。未经治理或者治理后检测不符合相关标准的，不得用于建设住宅项目。

2.1.2 本条提出了住宅的基本使用功能要求。人在长期居住时，需要住宅提供的主要功能有起居、饮食、卫浴、就寝等。住宅建筑通常在套型内配置起居室、厨房、餐厅、卫生间、卧室等相应的功能空间满足这些功能。

住宅的基本功能与住宅的房间不一定是一一对应的，比如有些户型的空间可以兼做起居和就寝，有些功能通过空间或家具来满足。

2.1.3 本条提出住宅必须具备的基本条件要求。

2.1.4 供暖设施是严寒地区和寒冷地区居住生活必备条件。

2.1.5 本条明确了住宅应配建附属道路及其基本要求。为保障基本生活条件，住宅应配套建设附属道路商业服务业设施、便民服务设施，并应保障与城市道路或镇区道路系统贯通，满足居住生活的要求。

2.2 性能要求

2.2.1 提出了住宅结构及各组成部分、系统的设计工作年限，全面反映了住宅耐久性要求。我国《建筑结构可靠度设计统一标准》GB 50068首次提出了建筑结构的设计工作年限，设计工作年限是设计规定的一个时期，在这一时期内，只需正常维修（不需大修）就能完成预定功能，即房屋建筑在正常设计、正常使用、正常使用和维护下所应达到的工作年限。在设计工作年限内，结构应具有设计规定的可靠度。但从技术上分析，并不意味着其已经完全继续使用的安全保障。结构或结构构件能否继续安全使用，应进行可靠性鉴定，应依据鉴定结论执行。

2.2.3 调查表明，室内空气污染物中主要的有毒有害气体（氨气污染除外）一般是装修材料及其辅料和家具等释放出的，其中，板材、涂料、油漆以及各种胶粘剂均释放出甲醛气体、非甲烷类挥发性有机气体。氨气主要来源于混凝土外加剂中，其次源于室内装修材料中的添加剂和增白剂。同时由于使用的建筑材料、施工辅助材料以及施工工艺不合规范，也会使建筑室内环境的污染长期难以消除。

另外，室内装修时，即使使用的各种装修材料均满足各自的污染物环保标准，但是如果过度装修使装修材料中的污染大量累积时，室内空气污染物浓度依然会超标。为解决这一问题，在室内装修设计阶段及主体建筑设计阶段进行室内环境质量预评价十分必要。预评价时可综合考虑室内装修设计方案和空间承载量、装修材料的使用量、建筑材料、施工辅助材料、施工工艺、室内新风量等诸多影响室内空气质量的因素，对最大限度能够使用的各种装修材料的数量作出预算，也可根据工程项目设计方案的内容，分析和预测该工程项目建成后存在的危害室内环境质量因素的种类和危害程度，并提出科学、合理和可行的技术对策，作为工程项目改善设计方案和项目建筑材料供应的主要依据，从而根据预评价的结果调整装修设计方案。

其次，住宅室内空气污染物中的氡主要来源于无机建筑材料和建筑物地基（土壤和岩石）。对于室内氡的污染，只要建筑材料和装修材料符合国家限值要求，由建筑材料和装修材料释放出的氡，就不会使其含量超过规定限值。然而建筑物地基（土壤和岩石）中的氡会长期通过地下室外墙和地板的缝隙向室内渗透，因此科学的选址以及环境评价十分重要。同时在建筑物地基有氡污染的地区，建筑物地板和地下室外墙的设计可以采取一些隔绝和建立主动或被动式的通风系统等措施防止土壤中的氡进入建筑内部。

2.2.4 住宅生活给水系统的水源，无论采用市政管网，还是自备水源井，生食品的洗涤、烹饪、盥洗、淋浴、衣物的洗涤、家具的擦洗用水，其水质应符合国家现行标准《生活饮用水卫生标准》GB 5749、《城市供水水质标准》CJ/T 206的要求。当采用二次供水设施来保证住宅正常供水时，二次供水设施的水质卫生标准应符合现行国家标准《二次供水设施卫生规范》GB 17051的要求。生活热水系统的水质要求与生活给水系统的水质相同。管道直饮水具有改善居民饮用水水质，降低直饮水的成本，避免送桶装水引起的干扰，保障住宅小区安全的优点，在发达地区新建的住宅小区中已被普遍采用，其水质应满足行业标准《饮用净水水质标准》CJ 94的要求。生活杂用水指用于便器冲洗、绿化浇洒、室内车库地面和室外地面冲洗的水，其水质应符合国家现行标准《城市污水再生利用城市杂用水水质》GB/T 18920、《城市污水再生利用景观环境用水水质》GB/T 18921和《生活杂用水水质标准》CJ/T 48的相关要求。

2.2.5 本条规定了最低供暖温度，本条适用于所有设置集中供暖系统的住宅。考虑到居住者夜间衣着较少，卫生间采用与卧室相同的标准。楼梯间和走廊温度，是指有采暖设施时的供暖温度，如不采暖则无最低温度要求。

本规范中的集中供暖是指热源和散热设备分别设置，用热媒管道相连接，由热源向多个热用户供给热量的供暖系统。除集中供暖外，其他供暖方式均为分散供暖。目前，分散供暖主要方式为电热供暖、户式燃气壁挂炉供暖、户式空气源热泵供暖、户用烟气供暖（火炉、火墙和火炕等）等。楼用燃气炉供暖和楼用热泵供暖也属于集中供暖。

2.2.6 典型建筑及标准工况的定义及条件参见国家工程建设规范《建筑节能与可再生能源利用通用规范》。本条给出的建筑能耗是在标准工况下计算的建筑能耗，并非实际能耗，其数值可作为政策制定和建筑设计方案的确定提供依据。

表中数值是以新建住宅建筑的供暖和空调平均能耗水平在2016年住宅建筑节能设计标准的基础上降低30%为目标，采用爱必宜（IBE）建筑权衡判断计算工具，对典型建筑计算获得。为便于理解，能耗以耗电量表述，其他类型能源消耗按等效电法换算为电力消耗。考虑到各气候区的气候条件、建筑形式、地区材料、建造成本等因素，各建筑热工设计二级区划的节能率并不完全一致。各建筑热工设计二级区划划分依据见表1。

表1 建筑热工设计二级区划划分依据

2.2.7 居民用户耗气量较小，低压燃气燃烧器具能满足烹饪、热水等居民生活需要。管道压力直接影响管道的泄漏量Q（m³/Nm³）。在满足用户供气要求的前提下，燃气管道压力越低越安全。

目前国内的居民生活用燃具，如燃气灶、热水器、采暖器等都使用5kPa以下的低压燃气，主要是为了安全，既使中压进户（中压燃气进入厨房）也是通过调压器降至低压后再进入计量装置和燃具的。

2.2.8 民用建筑电气负荷分级是根据《建筑设计防火规范》GB 50016设定的民用建筑一、二类高层进行分类。

建筑高度为150m及以上的住宅的消防用电、应急照明、航空障碍照明、安全技术防范系统定为特级负荷，是为了在紧急情况下特别是火灾时，供电条件满足消防系统、安防系统正常工作的要求，保障居民人身安全。

2.3 验收交付

2.3.1 建设（开发）单位必须在住宅工程竣工验收前，组织施工、监理单位进行分户验收。分户验收的前提应以住宅工程的检验批、分项、分部工程已经组织验收合格为条件，同时应注重相关公共部位的检查验收。以确保住宅工程施工质量，强化质量责任，切实保证住宅工程质量。

质量分户验收的主要程序和要求：

1 建设单位应组织参建各方在工程质量竣工验收前对每户住宅进行验收。分户验收不合格的，不能进行住宅工程竣工验收。

2 分户验收应以检查工程观感质量和使用功能为主，主要检查内容可参考下表进行。

2.3.2 城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。

同时，住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件，安全防护设施验收合格。

2.4 使用维护

2.4.1 用户不在楼面上堆放影响楼盖安全的重物，是保证正常安全居住的基本要求。

2.4.2 在住宅室内装饰装修过程中，由于使用功能发生变化（起居室改为卧室等）或其他原因，在未经原设计单位进行核算确认随意增加荷重的情况时有发生，极易造成结构安全隐患。规范为此专门规定，必须由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位核准。

2.4.3~2.4.4 公共部位主要指公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、外墙面、屋面等。不允许自行拆改或占用公共部位，既是为了维护公众居住权益，也是为了防止因自行拆改而留下安全隐患，危及用户的生命安全。住户擅自拆改配套设施等，容易造成使用功能的下降，且留下安全隐患，因此，予以严格限制。

2.4.5 目前，建设单位、物业管理企业或其他相关部门擅自将居住区内按照规划建设的公共建筑和共用设施改为其他经营场所的情况时有发生，严重侵害了业主的利益，干扰了正常的居住生活，因此必须制止。

国务院颁布的《物业管理条例》中关于住宅和居住区内按照规划建设的公共建筑和共用设施，有以下若干相关规定：

（1）业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

（2）业主大会有权制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

（3）业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

（4）物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

（5）物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途；业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

（6）专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

（7）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

2.4.6 本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

3  布局与配套

3.1 用地与建筑

3.1.1 本条规定了居住街坊的各项控制指标。

居住街坊是住宅项目中最常见的开发规模，其容积率、人均住宅用地面积、建筑密度、绿地率及住宅建筑高度控制指标相互间是密切关联的。对此，本条针对不同建筑气候区划、不同土地开发强度条件下，应采用的关键性控制指标进行了规定。居住区所属的建筑气候区划应符合国家工程建设规范《建筑环境通用规范》的规定。

3.1.2 本条规定了住宅的间距应满足日照标准。

根据我国所处的地理位置与气候状况以及居住区规划建设的实践，我国绝大多数地区只要满足日照标准，其他有关采光、通风等要求基本都能够达到。仅少数地区如纬度低于北纬25^°的地区，则将通风、视线干扰等问题作为决定住宅间距的主要因素。因此，根据国内外成熟经验并结合我国实际情况，本规范仍以住宅日照标准作为确定住宅间距的基本控制要求。

旧区改建项目新建住宅的日照确实难以达到规定标准时可酌情降低，但不应低于大寒日1h的规定。“不应降低周边相关建筑的日照标准”的相关建筑，是指住宅、幼儿园、养老院等有日照标准规定的建筑。对于“周边建筑原本不满足相关日照标准”是指，如原有住宅的冬至日或大寒日有效日照时数为30min，则新建项目不应再降低其原有的日照时数，即改建后不得低于30min。

3.2 场地

3.2.2 本条明确了住宅应配建附属道路及其基本要求。

为保障基本生活条件，住宅应配套建设附属道路，并应保障与城市道路或镇区道路系统贯通，满足居住生活的要求。

3.2.5 本条规定了住宅外墙至道路边缘的最小距离。

最小距离规定的主要目的是为了保障住宅外墙外过往行人和车辆的安全。住宅高于10m时（如住宅超过3层，或底层为商业上部为住宅），其至道路边缘应保持一定的距离，主要考虑在建筑底层开窗开门和行人出入时不影响道路的通行、减少上部坠落物的意外砸伤以及维护首层住房的私密性，同时有利于工程管线的铺设。

3.3 配套设施

3.3.1 本条明确了住宅与其相应配套设施的规划建设原则。

本条所称配套设施，是指建设项目“建设用地规划许可证及其设计条件”中规定的居住配套设施。住宅的使用者是以家庭为单位的居民，包括老人、儿童，与其生活密切相关的配套设施将直接影响着居民日常生活的方便程度甚至生活质量，因此配套设施应作为住宅建设项目不可分割的组成部分。