时代背景下,长租公寓的产业变革与发展

发布日期:2019/6/20 10:17:06信息来源:网络 浏览:2371


  目前,公寓行业大多为“房屋托管+标准化装修+租后服务”的重模式,需要较高的经济成本、时间成本、运营成本,回收周期较长,但房屋租赁的良好现金流、未来的衍生收入和市场空间让公寓行业存在巨大的市场机会,未来中国会出现品牌化的长租公寓企业巨头。


  (一)长租公寓与传统二房东差别

  1)公寓企业有较强的品牌力量,有较高的溢价能力,较好的降低房东和租客的违约率。

  2)公寓企业在人才培养、再加工能力、房源维护、供应链管理、系统管理上有较深入的理解和管控。

  3)优质的公寓企业能有效周转现金流,并在拿房上更为强烈,而传统二房东为考虑项目收益,难以突破区域包租的方式,拿房上多考虑高额价差。

  4)公寓企业未来能在租客社交,金融合作,本地服务商合作上有较大机会,在产业链和供应链体系上更加深入。

  (二)长租公寓企业主战场

  公寓行业发展模式呈现出区域性强的特点。目前,白领公寓主要集中在一线城市如北京、上海、广州、深圳,以及发达的二线城市如成都、武汉,杭州,这些城市流动人口多,租房需求旺盛,房屋供给充裕,给青年公寓培育了很好的土壤。

  未来随着优质公寓企业的崛起,公寓行业会面临整合和洗牌。比照快捷酒店行业,我们判断,长租公寓行业至少能让前10名的企业有市场空间,而且呈现区域特征,个别优质企业会形成跨区域联动。

  (三)长租公寓企业目标市场情况

  不同的公寓企业的目标客群不一样,总体上分为以下三个层级:金领(企业高管、老外),白领(初入职场的毕业生),蓝领。

  1、高端市场(含中高端,12000元/月以上)

  服务对象为企业高管,以及外籍人士,对生活品质要求很高。新加坡旗下的酒店式公寓“雅诗阁”、“辉盛阁”占领这一高端公寓市场;而国内领先的公寓企业“优帕克”以及以“社区物业资产管理”为导向的“晟曜行”发展最为良好。

  但目前高端涉外租赁面临以下问题:

  (1)经历过08年的金融危机后,房地产、金融行业受宏观波动影响高端人群,外企高管撤离中国现象日益严重。

  (2)涉外市场面临在单笔支出减少,人力成本上升,涉外行业未来较难继续有突破式发展。

  (3)未来涉外租赁可以延伸到低频高客单价的服务,如游学、交流、中文教学等多业务链服务。

  2、中端市场(3500-10000元/月)

  2011-2013年间出现了许多青年公寓,可提供大面积的公共区域(便利店、阅读室、健身房、休闲吧),及公寓定期组织的线下活动。

  3、低端市场(3500元/月)

  以求职公寓、考研公寓以及职工宿舍为主。特点是价格低廉,仅提供生活必备用品,多为床位出租,旨在降低单个租房者的成本。

  对比这三类市场:目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈;而中高端的金领和蓝领市场进军的企业不多,但中高端的金领公寓续租率是非常高,中低端的白领公寓仅仅有8-9个月的租房周期;在规模和品牌未形成前,获客的单位成本高,因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。

  (四)现有长租公寓运营模式分析

  房地产稳定的供求关系为公寓行业的发展提供了很好的土壤,从模式上看分为“集中式”与“分布式”两种。

  1、集中式

  集中式运用较为传统的商业地产运作模式,以独栋商业楼宇为运作标的,包租后进行改造。但商业改造由于多为一次性投入,企业会比分布式较晚进入物业管理及运营。集中式公寓由于受制于市区黄金地段的高租金以及房源紧俏,多分布在近郊等位置。

  集中式公寓的关键是获取低价物业后的精细化开发。

  集中式长租公寓在其业态形式上与酒店式短租公寓和经济型快捷酒店有很多相似之处,如物业获取考虑,装修等方面,但在服务密度,渠道运用,人力成本等方面有很大不同。目前You+公寓、新派、青年汇、自如寓、魔方等都是集中式公寓。

  目前以YOU+为代表的公寓企业,通过出让租金收益权实现资产证券化,将房屋租约产生的现金流变成若干个按月付息到期还本的固定收益产品,所募集资金用于后续的项目开发,这是国内公寓企业融资多样化的创新,优质的公寓企业能提供稳定的现金流。

  集中式公寓未来的发展方向可能是其细分市场带来的机会,如针对于蓝领刚需的新起点公寓,针对女性的蜜柚公寓等等。

  2、分布式

  分布式长租模式起步较晚。模式相对而言比较单一:从分布的房东手里取得房屋,通过房屋包租运营,标准化的服务与改造,提供整体的资产管理解决方案。

  在产品方面,链家自如经过三年的探索和发展,如今已发展成熟。公司拥有多条产品线,装修风格多样;可以进行“在线预订”,自如客网络交租;建立了积分系统,客户可以用积分换取优惠;线下活动经验丰富,规模达百人以上。

  再以蘑菇公寓和优客逸家为例,在规模上暂时落后于链家自如,但却发展迅速,这得益于两家企业创始人多年旅游地产的创业经验,优客逸家选择二线城市作为目标市场,竞争相对较小,近期宣布进军北京,开始挑战高客单价市场。而蘑菇公寓从2014年开始,多处于“地铁”沿线,深受白领一族欢迎。还为租户提供了100M的光纤网络,满足租客商务办公娱乐需求。

  分布式公寓企业一定会在规模上有梯队分布,大公寓企业做城市布局,并购中小公寓商,而部分中小公寓公司做小而美,把产品、管控、成本做的很好时,也会活的很好,大公寓企业的问题是要把握住扩张的节奏。

  (1)房东端:资产管理合作方案

  在传统模式下,公寓运营公司会付给房东一笔稳定的租金收益。分布式公寓主要是为分散的房东提供了“租赁整体解决方案”,房东既是供给方,也是需求方。提供更多资产管理合作方案,是风险投资方愿意看到的进步。

  在这一点上,我们已经能看到如自如、青客这些企业的显著进步,市场化的流程操作,从收房到出房已经能达到简装房8天完成,毛坯房在22天左右。

  (2)客户端:租金、服务费、增值服务、社交流量转化

  房东签下3到5年的托管合约后,公寓运营方将会对托管的房屋进行一定的标准化装修(如宜家家具、品牌家电进入、色彩搭配),再从空间和时间上进行拆分并出租给用户。在这个过程中,公寓企业能获得从批发至零售过程中产生的价差和房屋再装修创造出的租房溢价。目前分布式投资回报期为3年左右,而领军公寓企业仍为布局规模而未考虑收益,拿房速度间接催高了拿房成本。

  公寓企业除了传统的租金差和服务费的盈利方式外,在金融产品运用上也在不断尝试,如和银行的消费贷(如南京银行,北京银行)合作,已经常态化,公寓企业与银行合作,银行将两年房租支付给公寓企业,租客可以每月刷银行信用卡支付租金。这样方式可以让公寓企业锁定未来现金流用于现有发展,又让租客免除付三押一老模式。

  目前,对于分布式公寓,装修配置和线上线下的联动都处于探索阶段,尤其是服务是否能让用户认为“值得”。公寓服务将会伴随租客长期存在,随着时间的推移和资本的充裕,未来会有新的服务上线,真正让“服务费”物有所值。同时与企业端合作也是规模化的分布式公寓企业未来的亮点,如与院线的合作,团购模式,干洗,生鲜配送,各类银行金融服务,智能家电的切入,这都是人流转现金流的方式。可以说,分布式长租公寓行业未来是在量的基础上做产业链的延伸。

  (3)与家电企业的合作

  海尔目前已经与各大优质公寓商接洽,提供“家电的金融租赁”,根据公寓企业所需的家电量,设计租赁解决方案。同时根据家电企业的需要,可选择性配置智能家电。长租公寓与智能家居、物联网的结合将会是未来长租公寓的发展方向,大量的租客数据在公寓平台进行沉淀,同时包含安保,智能门锁应用,精细化能耗计量等等。这些数据也就成为公寓企业的宝贵资源。

  (4)分布式的成本分析

  想进入这个行业,有几十套房子做二房东容易,不需要太多资金和专业技能,但再向上扩张到百套以上就会遇到很大挑战。

  中国目前有大约至接近50万的二房东,北京部分二房东手里持有千套甚至近万的房源,二房东的生意比以前难做了。公寓行业在没有达到一定规模是不会出现边际成本递减的。主要体现在销售成本、运营成本、装修改造成本的上涨,而这个临界规模没有定论。目前优质的长租公寓企业空置率指标都很好,未来需要掌控续租率及转带客率,这是渠道成本下降的关键。

  (5)集中式VS分布式

  在公寓企业实际的运作中,这两种业态呈现出截然不同的运作模式。房源获取方面,集中式企业的获取途径更为多样化,目前也在尝试和开发商进行合作探索。从模式上看未来的合作可能有以下模式:

  1、开发商带租约售楼,个人业主持有,公寓公司做品牌输出,做运营。

  2、开发商直接授权运营公司运营。

  3、类REITS模式,由基金出资,公寓公司做运营,租金收益分成。

  总而言之,长租公寓企业发展迅速,市场热度高,房源集中度分散,具有明显的区域效应。在如此分散化的情形下,将会有长租公寓企业平台出现,来帮助长租公寓企业进行分销和公寓企业的ERP系统管理。目前已经看到了如窝牛租房,九猪(楼底网)等平台类企业。但长租公寓平台类公司也面临挑战:

  1、长租公寓平台交易频次低,流量变现能力弱,平台后续提供的服务与公寓公司产生冲突时如何解决。

  2、各公寓公司能提供给平台的房源数量相对有限,且为存量房。如果再考虑到分散在全国,单一城市的中小公寓商提供的房源量更为有限,平台类公司的收费模式是不是可行。